導讀

  此前盛傳被推選為萬(wàn)科新董事長(cháng)的華潤置地執行董事吳向東，并沒(méi)有出現在這份人事調整的通知上面。

  身處在萬(wàn)科股權戰局中的華潤集團，已經(jīng)悄然完成旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺華潤置地的區域整合和管理團隊的調整。

  7月11日，21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的一份《華潤置地新的管理團隊及一級組織機構主要管理人員任職安排的通知》文件顯示，現任副主席唐勇將主持公司全面工作，同時(shí)設置聯(lián)席總裁管理架構，聯(lián)席總裁張大為、李欣協(xié)助唐勇開(kāi)展工作，組成華潤置地三人核心團隊。

  公司的區域構架方面，華潤置地也正式由九個(gè)大區調整為六個(gè)大區，其中北京大區將和山東大區合并、上海大區和江蘇大區合并、深圳大區和福建大區合并，其余成都、沈陽(yáng)、武漢大區則保持不變。

  人事和區域的調整被認為是華潤置地重構業(yè)務(wù)和戰略的體現。實(shí)際上，作為華潤集團旗下盈利能力較強的板塊，自傅育寧執掌以來(lái)，華潤對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展就頗為重視。完成整合后的華潤置地，或將借助與華潤集團旗下金融板塊業(yè)務(wù)的協(xié)同進(jìn)一步發(fā)展，躋身千億軍團。

  聯(lián)席總裁制

  通知顯示，除了副主席和聯(lián)席總裁的三人核心團隊，華潤置地還設置了7名高級副總裁、8名副總裁以及兩名助理總裁。

  具體來(lái)看，各大區管理人員設置為：張大為聯(lián)席總裁兼任華潤置地北京大區董事長(cháng)，負責北京大區全面工作；蔣智生副總裁兼任華潤置地北京大區總經(jīng)理，協(xié)助張大為聯(lián)席總裁開(kāi)展北京大區的各項工作。

  上海大區則由李欣聯(lián)席總裁掌舵，遲峰高級副總裁兼任華潤置地上海大區總經(jīng)理，協(xié)助李欣聯(lián)席總裁開(kāi)展上海大區的各項工作。

  深圳大區則由孔小凱高級副總裁出任總經(jīng)理，負責深圳大區全面工作；張寶民高級副總裁兼任華潤置地深圳大區福建業(yè)務(wù)總經(jīng)理，協(xié)助孔小凱高級副總裁負責深圳大區福建省業(yè)務(wù)以及大區安排的其他工作。

  其余維持不變的三大區中，吳秉琪高級副總裁兼任華潤置地成都大區總經(jīng)理，沈陽(yáng)大區由陳剛任總經(jīng)理，武漢大區則聘任孟小周為華潤置地武漢大區總經(jīng)理。

  接近華潤的人士稱(chēng)，長(cháng)期以來(lái)，華潤置地秉持“總部、大區、城市公司”的三級管控，主要依賴(lài)副總裁或助理總裁對于各區域公司進(jìn)行大區分管，因而各區域公司第 一負責人的授權非常大。這讓各大區域公司都有著(zhù)自己的風(fēng)格，對于區域有著(zhù)不同的經(jīng)營(yíng)策略。此次調整華潤意在加強區域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二線(xiàn)城 市。

  此前盛傳被推選為萬(wàn)科新董事長(cháng)的華潤置地執行董事吳向東，并沒(méi)有出現在這份人事調整的通知上面。不過(guò)，吳向東目前職務(wù)仍是華潤集團總經(jīng)理助理，分管華潤置 地。而自吳向東2014年11月9日請辭華潤置地董事局主席一職以后，這一職位一直未有候補，目前仍處于空缺狀態(tài)。

  易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)指出，華潤置地這幾年的成長(cháng)速度比較快，對于區域的改革也符合預期。合并大區意味著(zhù)區域市場(chǎng)的戰略投資思路轉變，這將使 得后續以區域投資名義進(jìn)行的管控更加富有效率。大區調整主要是為了實(shí)現管理精準化和資源聚焦。比如類(lèi)似深圳和福建等進(jìn)行合并，既考慮了地理區位的屬性，對 于客戶(hù)識別、營(yíng)銷(xiāo)策略的制定、后續土地市場(chǎng)的擴展等都將可以協(xié)同。

  從集團層面看，嚴躍進(jìn)并不認為這種調整和當前的萬(wàn)科股權之爭直接相關(guān)。“華潤對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展有獨立的判斷和思路，既要在優(yōu)質(zhì)的股權投資上有大動(dòng)作，也希望在具體業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面有大動(dòng)作，很大程度上和其面臨的國企改革、央企重組的壓力有關(guān)。”

  住宅與商業(yè)并進(jìn)

  作為國內住宅與商業(yè)并進(jìn)發(fā)展的房企，華潤置地是華潤集團旗下盈利能力較強的板塊。年報顯示，2015年華潤置地的核心凈利潤為142.1億港元（約合122.53億元人民幣），占到整個(gè)華潤集團去年利潤總額的三成。

  公開(kāi)資料顯示，今年上半年華潤置地累計合同銷(xiāo)售金額約為556億元。這意味著(zhù)華潤置地已完成全年960億銷(xiāo)售目標的57.9%，有望提前完成全年的銷(xiāo)售目標，并進(jìn)入千億房企陣營(yíng)。

  不過(guò)華潤置地的優(yōu)勢不僅是以銷(xiāo)售來(lái)衡量，其在商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)方面的能力國內開(kāi)發(fā)商無(wú)出其右。

  年報數據顯示，華潤置地2015年投資物業(yè)租金收入（包括酒店運營(yíng)）為66.55億元，同比增長(cháng)21.4%，毛利為39.67億元，同比增長(cháng)16.7%， 毛利率為59.6%，可持續性收入的營(yíng)收占比進(jìn)一步提升至6.4%。公司在2015年新開(kāi)6個(gè)商場(chǎng)，平均出租率達到85%以上，2016、2017年預計 新開(kāi)的商場(chǎng)個(gè)數分別為2個(gè)和5個(gè)。

  2016年一季度，公司的租金收入同比增長(cháng)8.8%，招商證券（香港）蘇淳德預計，華潤置地全年租金收入的有機增長(cháng)在2-3%，2016/17年的租金收 入將同比增長(cháng)9.4%/6.0%至73億/77億港元。未來(lái)如果關(guān)于REIT上市的政策放寬，將可提升華潤置地的估值空間，其預測公司的出租物業(yè)占NAV 比重為56%。

  招銀國際則預計，華潤置地可出租面積由2015年的430萬(wàn)平方米料增至2018年的810萬(wàn)平方米，強勁的租金增長(cháng)不單帶動(dòng)盈利增長(cháng)，更為公司的信貸評級護航。

  作為一家央企，華潤在資金方面顯然具有得天獨厚的優(yōu)勢。截至目前，華潤置地已獲準發(fā)行200億元人民幣的中期票據，招商證券認為，這不僅有助于降低利息成本和外幣融資比例，還可通過(guò)母公司的資產(chǎn)注入或進(jìn)行并購交易于今年加速擴張。

  今年上半年，華潤置地在土地市場(chǎng)上也出手闊綽。公開(kāi)資料顯示，華潤置地在土地市場(chǎng)的投入達到269.34億，權益金額160.77億，依然主攻一二線(xiàn)城市。

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